النظرة لعشر سنوات إلى السكن في إسطنبول هي في الحقيقة ثلاث نظرات — السكان، والعملة، وتكلفة الإنشاء — ولا تتحرك معًا.

السكان

تضيف المدينة مئات الآلاف من السكان كل عام، والأسر الجديدة أصغر سنًا من المخزون الذي ترثه. برنامج التجديد الحضري لمقاومة الزلازل يحرّك وحدات بأعداد ضخمة. الطلب الأساسي — لا المضاربي — يغطي عقدًا من التسليم. هذا هو العامل الأكثر ثباتًا.

العملة

الليرة تحرّك الأسعار الاسمية أسرع من أي شيء آخر، لكنها لا تحرّك القيمة الحقيقية إلا بقدر ما تسبق تكلفة الإنشاء. نكتتب بالعملة الصعبة، ونتعامل مع تقلب الليرة كنافذة للشراء ونادرًا كسبب للبيع.

تكلفة الإنشاء

ارتفعت بالدولار خلال خمس سنوات، وستبقى مرتفعة: العمالة الماهرة تندر، والمواد تُستورد. هذا يضغط على العائد الأولي للمشاريع الجديدة، ويرفع قيمة المخزون المكتمل.

ما يعنيه للعوائد حتى 2034

عوائد أولية أقل من المعتاد في المشاريع الجديدة، تعوّضها ندرة المخزون المكتمل الجيد. المطوّر الذي يملك الأرض ويبني بميزانيته ويشغّل ما يبنيه يكون في الجانب الصحيح من المعادلات الثلاث.