نجت إسطنبول من توقعات بتراجعها أكثر من أي سوق نتابعه تقريبًا. ومن المفيد أن نكون دقيقين بشأن أيٍّ من أساسياتها لا يزال صامدًا فعلًا، وأيٍّ منها ضعف بهدوء.

ما يصمد

السكان. تضيف المدينة سكانًا كل عام، والأسر التي تضيفها أصغر سنًا من المخزون السكني الذي ترثه. طلب الإحلال وحده — فبرنامج مقاومة الزلازل ينقل مئات الآلاف من الوحدات — يضمن عقدًا من التسليم السكني قبل احتساب وحدة مضاربية واحدة.

الموقع. إسطنبول هي المدينة الوحيدة التي تبعد ساعتي طيران عن فرانكفورت والرياض معًا. المشترون الخليجيون، والمتقاعدون الأوروبيون، والمغتربون الأتراك العائدون من ألمانيا هم ثلاثة تيارات طلب منفصلة، ولا تتحرك في الدورة نفسها.

ما ضعف

العملة. ليرة تتحرك أسرع من تكلفة الإنشاء تخلق نوافذ، لكن النافذة ليست سوقًا. نكتتب بالعملة الصعبة ونتعامل مع الليرة كمتغيّر تكلفة، لا كمحرّك عائد.

التمويل. أخرجت أسعار الرهن العقاري المحلية المشتري المحلي من المخزون الجديد. وهذا يجعل البيع المسبق للمشترين الدوليين أكثر أهمية، ويجعل ميزانية المطوّر نفسه — لا المصرف — هي ما يُكمل البناء.

لا يغيّر أيٌّ من هذين الضعفين نظرتنا إلى المدينة. لكن كليهما يغيّر كيف نهيكل فيها.